Obnova bytového domu - kvalitne alebo lacno?

BRATISLAVA 22.2.2012 - V začiatkoch našej firmy BRATISLAVSKÝ VÝŠKOVÝ SERVIS, s. r. o., sme sa pri získavaní zákaziek na obnovu bytových domoch často nechávali “dotlačiť” k nižšej cene, len aby bol zákazník spokojný a my sme mali prácu. Po roku zúfalého boja o prežitie sme si uvedomili, že s touto “filozofiou” nie je nakoniec spokojný nikto. Zákazník chcel stále “veľa muziky” za málo peňazí a my sme na konci roka vykázali veľkú stratu. V tých časoch bolo ťažké získať kvalitných remeselníkov a vďaka nízkym cenám sme si tých lepších ani  nemohli dovoliť. To isté platilo aj pre výber  materiálov.

Prečo vám o tom píšem? Pretože v dnešnom svete je stále ťažké , keď nie ešte ťažšie, vybrať si realizačnú firmu, ktorá by vám vyhovela cenou aj kvalitou.  Pri nedostatku financií je tlak na čo najnižšiu cenu obrovský. Na trhu je veľa firiem, ktoré ponúkajú nízku cenu za obnovu domov, ale ako je to s kvalitou? Keďže sa našej firme podarilo za tie roky zrealizovať veľmi kvalitné obnovy domov, na ktoré sme hrdí nielen my, ale čo je podstatnejšie, že aj naši zákazníci, tak si nevieme predstaviť cestu späť ku kompromisom v kvalite. Napriek pribúdajúcim skúsenostiam je medzi potenciálnymi zákazníkmi veľmi veľa ľudí, ktorí si ani nevedia predstaviť, čo so sebou prináša kvalitná obnova domu, aby sa dom nemusel opravovať ešte v čase, kým nie je splatený úver za jeho obnovu… 

Vo firme máme zaužívané heslo: “Najlepší klient je informovaný klient”. Taký, ktorý dokáže rozoznávať kvalitu a je s ním rozumná reč o potrebnom rozsahu prác. Nakoľko nie je jednoduché vedieť sa zorientovať v stavebných prácach a materiáloch, tak venujeme veľa času našim potenciálnym zákazníkom, aby sme ich o všetkom vopred dôkladne informovali. V nasledujúcich vetách sa preto pokúsim zhrnúť podstatné informácie ohľadom obnovy domov, aby ste si vedeli lepšie predstaviť, čo vás čaká …

V prvom rade je si treba dať pozor na výber projektanta. Skúsený projektant vám ušetrí veľa peňazí a vďaka detailne spracovanému projektu na obnovu domu viete zadať konkrétne podmienky pre výber zhotoviteľa, bez rizika rôznych nedorozumení, či už neúmyselných alebo úmyselných. Oba prípady sú nepríjemné a ich náprava sa málokedy zaobíde bez navyšovania rozpočtu. Najhorším prípadom je, ak sa na nedostatky v projekte príde až v priebehu prác,  keď sú finančné prostriedky  obmedzené a vzniká stresujúca časová tieseň na riešenie problémov. Od nevýhodnej pozície rukojemníka vás potom môže zachrániť iba ak dobrá zmluva o dielo a pevné nervy.

Pred uzatvorením zmluvy si treba uvedomiť aj dobu realizácie, keďže stavebné práce a zriadené stavenisko vždy obmedzujú váš pokojný život. Preto by práce mali trvať čo najkratšiu dobu s rezervou na zhoršené podmienky vplyvom počasia.  Taktiež je dobré vedieť, čo všetko od vás firma požaduje pre výkon dohodnutých prác (skladové priestory, energie, mobilné WC a pod.) a čo vám vie poskytnúť na rozdiel od konkurencie. Dôležitým bodom zmluvy je napr. aj spôsob platieb, schopnosť firmy promptne riešiť prípadné reklamácie a najmä dĺžka záručnej doby. I keď u firiem s krátkou životnosťou vám nepomôže ani 20-ročná záruka. Takže za najdôležitejšie faktory pri výbere realizačnej firmy považujeme referencie, referencie a referencie.

Aj napriek našim bohatým skúsenostiam v stavebníctve si vôbec neviem predstaviť, ako niekto dokáže zodpovedne vybrať tú správnu firmu len tak podľa cenových ponúk, tzv. od stola…  Hovorí sa, že papier znesie všetko a preto najlepším spôsobom, ako vybrať realizačnú firmu, je oboznámiť sa s ich referenciami, vidieť naživo priebeh prác alebo hotové dielo a porozprávať sa s ich zákazníkmi. Viem, že je to podstatne prácnejší spôsob ako hlasovanie na chodbe alebo v kočikárni po oznámení cien, ale prax ukazuje, že je to jediný účinný spôsob, pri ktorom naozaj minimalizujete riziko sklamania  a veľkej straty peňazí. 

Predpokladajme, že ste sa už správne rozhodli. Dostatočne ste si vopred ujasnili rozsah prác s projektantom a realizačnou firmou v súvislosti s projektom a transparentnou cenovou ponukou. Pri obnove domu je veľmi dôležité rozhodnutie vykonať všetky práce, pri ktorých vznikajú vyššie vynútené  náklady pre ich realizáciu tak, aby sa k nim nemuselo v budúcnosti vracať, t. j. nevynechať výmenu okien, dverí za izolačné, obnovu lodžii alebo balkónov pri zatepľovaní fasády, lebo lešenie je pomerne nákladná položka, tak prečo by ste ju mali platiť dvakrát. Navyše, činnosti spojené s opravou betónových konštrukcií, zatepľovaním alebo výmenou, či repasáciou zábradlí lodžií, balkónov sú často tak vzájomne prepojené, že je ťažko porušiť túto naviazanosť bez vzniku rizika rôznych estetických alebo funkčných chýb, prípadne navyšovania sumy za väčšiu prácnosť. 

Okrem výberu projektanta a realizačnej firmy je dôležité vedieť správne si vybrať a dohodnúť podmienky práce stavebného dozoru. V našej firme máme prepracovaný viacstupňový systém kontroly, máme svojho stavbyvedúceho, ktorý dbá na kvalitný a plynulý priebeh stavby, ale aj napriek tomu je stavebný dozor nevyhnutnosťou a to nielen kvôli stavebnému zákonu … 

Stavebný dozor musí postupovať vždy v prospech zákazníka a v zmysle projektu. Akékoľvek náznaky benevolencie v prospech realizačnej firmy sú neprípustné. Znie to ako samozrejmosť, ale v praxi sa často stáva, že výberom neschopného stavebného dozoru je spokojnosť zákazníka až na poslednom mieste. Stavebný dozor pritom nemusí byť len neschopný ustriehnuť kvalitu prác a materiál, ale môže to byť prípad aj veľmi “zaneprázdneného” dozoru, s ktorým ste si nedohodli konkrétne podmienky pre intenzívnu kontrolu stavby a tak ju skrátka nemá čas sledovať… hlavne, ak ste ušetrili na jeho odmene, tak prečo by sa snažil, no nie?

No poďme na zatepľovanie. Pred začatím prác je dobré presvedčiť sa o kvalite podkladu – fasády a vhodnom výbere kotviacich hmoždiniek. Seriózne firmy si nechajú vopred spraviť testy. Podklad sa pred vylepením izolantu penetruje penetračným lakom a niekedy je vhodné očistiť fasádu aj vysokotlakovou vodou. Izolant sa vylepuje do roviny na ploche a jednotlivé dosky sa lepia na väzbu (striedanie zvislých spojov izolantu). Lepidlo sa nanáša na obvod dosky izolantu ( tzv. ohrádka) a do stredu sa umiestňujú 3 terče z lepidla (tzv. buchty). Kontaktná plocha s podkladom musí byť min. 40%. Dobré je vedieť akú predpokladanú spotrebu lepidla máte započítanú v cenovej ponuke... Izolant musí prekryť spoje panelov alebo iného podkladu minimálne v šírke 10 cm. Spoje jednotlivých dosiek musia byť tesné bez vzniku špár. Ak tieto predsa len vzniknú, nesmie v nich byť lepidlo, ktoré by tvorilo tepelný most. Odporúča sa upchanie špár tým istým izolantom alebo montážnou PUR penou, ak je to nevyhnutné. Na zateplenie sokla sa používa nenasiakavý extrudovaný polystyrén alebo perimetrické dosky s elastickým hydroizolačným lepidlom. Často robievame zaizolovanie sokla až do nemrznúcej hĺbky, t.j. cca 80 cm pre podmienky bratislavského kraja a nový odkvapový chodník, čím zamedzíme existencii tepelných mostov a dokonale ochránime základovú konštrukciu budovy.

Zateplenie je natoľko účinné ako jeho najslabšie miesto. Presne tak, ako to platí aj pri pevnosti reťaze. Slabinou pri zatepľovaní bývajú rôzne detaily, pri ktorých je o dosť väčšia prácnosť ako pri lepení na ploche a kde je najväčšie riziko problémov pri užívaní diela. Sú to najmä ostenia okolo okien a dverí, rôzne výstupky a iné členitosti fasády. Na dostatočnú hrúbku izolantu okolo okien by sme mali myslieť už pri výmene starých okien a dverí za nové izolačné. Väčšia šírka rámu vám zabezpečí možnosť osadenia väčšej hrúbky izolantu, čo môže rozhodnúť o vašom pokojnom a zdravom bývaní bez plesní. 

Taktiež je dobré obkresliť obyčajnou ceruzkou obvod osadenej siete proti hmyzu na rám okna, pred jej demontážou, aby remeselníci vedeli pokiaľ môžu ísť so zateplením. Samozrejme, ak naň majú dosť priestoru. V inom prípade je vždy lepšie zvoliť hrubší izolant na úkor sieťky, pretože menšia sieťka proti hmyzu je riešiteľná, ale ak tam raz vznikne tepelný most, čiže chladné miesto v zime, na ktorom sa zvykne kondenzovať vzdušná vlhkosť, tak sa môže vytvárať plieseň, ktorej sa zbavuje veľmi ťažko.

V rohoch okien je nutné dodržať výrezy z tabule izolantu v tvare “L”, nakoľko v rohoch nesmie byť spoj izolantu, kvôli pnutiam, ktoré neskôr môžu spôsobiť praskanie omietky a podkladového tmelu, kade potom zateká voda a dochádza k poškodzovaniu zateplenia.

Parapety sú ďalším dôležitým detailom stavby. Resp. výber materiálu a spôsob montáže môže výrazne rozhodnúť o vašom pokojnom spánku alebo nočnej more…  Vzhľadom na riziká pri podcenení kvality materiálu a montáže sme sa rozhodli ponúkať našim klientom tie najkvalitnejšie parapety z 2 mm hliníkového plechu s hliníkovým koncovkami. Ich správna montáž s komprimačnou páskou a celoplošným zaizolovaním montážnou PUR penou vytvára desiatky rokov odolný detail voči poveternostným vplyvom.

Medzi prečnievajúci izolant na fasáde a rámy okien je potrebné vlepiť čo najhrubší izolant ostení a nadpraží. Pri okenných rámoch býva spravidla ukončený tzv. APU lištami, na ktorých  samolepiacu časť sa lepia PE fólie, ktoré chránia rámy aj okná pred zašpinením a poškodením. Po skončení prác sa tieto odstraňujú spolu s presahujúcou časťou APU lišty.

Táto ochrana okien má aj svoju tienistú stránku a tou je sťažená vizuálna kontrola prác v okolí okien zákazníkom. Aj z tohto dôvodu je potrebné vyžadovať poctivú odbornú kontrolu stavebným dozorom. Často sa stáva, že remeselníci poukážu na úzky rám okien, ktorý je na panelových domoch skôr pravidlom ako výnimkou a nezdržujú sa vlepovaním izolantu s tichým súhlasom dozoru. Veď sa tam ten izolant ani nevojde … no nie? Aj keby to mala byť v mnohých prípadoch pravda, tak treba rozlišovať jednotlivé prípady osobitne a snažiť sa osadiť izolant pokiaľ je to len trocha možné. Na rohy a nadpražia okna sa montujú rohové a okapové-nadpražné lišty so sieťkou.

Treba si dohodnúť dôkladnú kontrolu každej etapy prác počas realizácie aj vždy pred zakrývaním ďalšou vrstvou. V našej firme vyžadujeme od našich stavbyvedúcich aj priebežnú fotodokumentáciu, aby sme vedeli aj neskôr preukázať kvalitu našich prác a použitý materiál. 

Pri 1. kontrole sa presvedčíme, či je podklad dôkladne súdržný, natretý penetračným lakom, skontrolujeme a zadokumentujeme vyspravenie všetkých poškodených miest betónovej (tehlovej) konštrukcie a väčšie nerovnosti panelov  (povrchu fasády). Sanácie, oprava poškodenej betónovej konštrukcie je často samostatnou časťou rozpočtu, nakoľko sa môže jednať o značný rozsah prác, ktoré si vyžadujú vypracovanie statického posudku. Poškodenie fasád alebo konštrukcií balkónov, lodžií je nutné vyspraviť kvalitnou stavebnou chémiou. Bližšie informácie o technologických postupoch pri týchto prácach vám radi poskytneme v priestoroch našej firmy, nakoľko sa jedná o pomerne náročný proces vyžadujúci nielen väčší priestor na objasnenie ale aj praktickú ukážku našimi skúsenými remeselníkmi. 

Počas 2. kontroly si treba všímať správnosť lepenia izolantu, prekladanie izolantu, presahy špár v podklade izolantom, prebrúsenie, rovinatosť a homogénnosť izolačnej vrstvy, aby boli splnené požiadavky projektanta na kvalitnú izoláciu bez vzniku slabých miest - tepelných mostov, resp. minimalizovať ich výskyt. Dôležité je aj prevedenie rôznych detailov ako napr. vetrákov, odvodnenie lodžií, príprava pre inštaláciu bleskozvodu, príprava pre osadenie vešiakov a iných prvkov na fasáde.

Taktiež treba skontrolovať výrezy okolo rohov okien, správne osadenie líšt, diagonálnych výstuží, parapetov, vetracích otvorov a správnosť kotvenia izolantu. S kotvením je možné začať až po vyzretí lepidla (cca po 2 dňoch). Minimálny počet kotiev je 6 ks/m² osadených v rohoch a strede dosiek izolantu podľa kotevného plánu, ktorý je súčasťou projektu. Na nárožiach a pod atikou sa zvyšuje počet kotiev podľa typu izolantu, výšky stavby až do počtu 12 ks/m². Aj v prípade zatepľovania polystyrénom je nutné dodržať použitie minerálnej vlny na všetkých miestach určených v projekte z dôvodu protipožiarnej ochrany. Pri budovách vyšších ako 22,5 m od terénu je nutné použiť minerálnu vlnu na izoláciu všetkých častí obvodového plášťa nad touto výškou. Kontakt polystyrénu a minerálnej vlny je nutné prekryť dvojitou vrstvou výstužnej sieťky pri armovaní, vždy v šírke min. 150 mm od spoja na každú stranu izolantu. Taktiež treba dodržať podlepenie izolantu výstužnou sieťkou pod atikou s jeho presahom na vonkajšiu stranu, tzv. zámok. Vzhľadom na informácie o možných poškodeniach fasády pri zatieraní tanierov kotviacich hmoždiniek tmelom sme pristúpili k montáži hmoždiniek so zátkami z izolantu. Týmto výrazne chránime fasádu pred lokálnym poškodením spôsobeným premŕzaním tmelu na tanieroch kotiev, pretože tam vznikajú tepelné mosty, na ktorých sa kondenzuje vlhkosť.

Panelové domy bývajú väčšinou rôzne “krivé”, čo sa snažíme vyrovnať pri lepení izolantu do roviny. Záleží od skúseností realizačnej firmy, ako reálne odhadne spotrebu lepidla a zahrnie ju do cenovej ponuky. Pomerne často sa vyskytujú prípady nízkeho odhadu spotreby a pri preukázaní nerovností vznikajú spory o práce naviac pri jej vyrovnávaní a nadspotrebe lepidla, s ktorou sa predsa pri ponúkanej nízkej cene “akosi nepočítalo “…

3. kontrolu je potrebné robiť aj počas armovania fasády výstužnou sieťkou a tmelom. So začatím armovania fasády je možné 2 dni po ukončení lepenia dosiek izolantu. Presah sieťky musí byť minimálne 10 cm. Tzv. diagonály na všetkých rohoch okien musia byť o rozmeroch sieťky minimálne 300 x 200 mm. Sieťka by mala byť o hmotnosti minimálne 160 g /m2. Jej kvalita spolu s kvalitou tmelu a správnou aplikáciou je rozhodujúcim faktorom pri životnosti celého zateplenia. Pretože armovacia vrstva spolu s omietkou znáša všetky pnutia na fasáde a je vystavená pôsobeniu poveternostných vplyvov a tiež možnému mechanickému poškodeniu …

V správne aplikovanej armovacej vrstve by mala byť sieťka umiestnená v 1/3 hrúbky tmelu bližšie k podkladu. V princípe nie je možné toto dosiahnuť na prvýkrát a tak sa musí po zaarmovaní prvej vrstvy naniesť aj druhá vrstva, tzv. vyrovnávacia v postupnosti podľa predpisu výrobcu zatepľovacieho materialu. Povrch musí byť rovný, bez rôznych  stekancov, drobných výstupkov a poškodení . Nesmie byť vidno sieťku ani jej prekreslenie na povrchu tmelu. Medzi armovaním a nanášaním omietky musí byť technologická prestávka najmenej jeden deň podľa podmienok, kvôli dôkladnému vyzretiu podkladu.

Pred nanesením omietky je dôležitá dôkladná penetrácia podkladu približne vo farbe použitých omietok. V tomto čase zvyčajne prebieha aj vykonanie dodatočných klampiarskych prác pri montáži klampiarskych prvkov na rôzne vystúpené časti fasády, ktoré treba ochrániť pred poškodením vodou, krúpami, snehom alebo aj agresívnym trusom vtáctva. Všetky kúty, spoje materiálov, musia byť dôkladne pretmelené, pokiaľ nie sú inak chránené.

Omietky používame tie najkvalitnejšie, tzv. silikónovo-živičné od renomovaných výrobcov, nakoľko naša firma pôsobí najmä v bratislavskom kraji, kde sú fasády domov vystavené značnému pôsobeniu exhalátov, kyslých dažďov a znečisteniu. Tieto omietky sú podľa dlhodobých testov najodolnejšie a naviac, majú  výraznú samočistiacu schopnosť, pri zachovaní primeraného difúzneho odporu. Dobrou správou pre našich klientov je aj široký výber farieb a stálosť ponúkaných pigmentov.

Na ochranu sokla sa štandartne používajú mozaikové omietky ( tzv.marmolit ). Naša firma má viaceré realizácie s použitím keramického obkladu na sokel, čím tieto domy získavajú výrazne krajší vzhľad a omnoho dlhšiu životnosť pri ochrane tejto veľmi exponovanej časti fasády.

Záverečná 4. kontrola je vlastne odovzdaním hotového diela. Každý detail fasády musí byť skontrolovaný pred demontážou lešenia. Plocha fasády, rohy, výstupky, pretmelenia klampiarskych prvkov, nezabudnúť sa pozrieť na tieto miesta aj odspodu, na čo sa často zabúda.

Našim zákazníkom ponúkame termovíznu kontrolu pred aj po skončení prác. Treba však myslieť na to, že termovízny posudok môže byť vypracovaný iba za vhodných podmienok a tými sú nízke vonkajšie teploty a vyššie vnútorné, aby mali merania svoju výpovednú hodnotu. Po dohode nechávame spracovať aj energetický audit, v ktorom náš zákazník získa objektívnu informáciu o stave obnovenej budovy s vyčíslením energetickej efektívnosti vykonaného zateplenia a návratnosti vloženej investície.

Pri komplexnej obnove domov sa snažíme o individuálny prístup k zákazníkom. Snažíme sa spoločnými silami splniť všetky ich očakávania a vytvoriť jedinečný “originál”. Darí sa nám to, či už originálnym grafickým stvárnením fasád domov (nepatríme medzi zlodejov cudzích návrhov ...) alebo rôznymi špecialitkami a prepracovaním všetkých detailov, na čo máme  veľakrát svoje vlastné, praxou odskúšané “know-how”… Okrem rôznych 3D fasád sme realizovali aj 10x10 m veľké slnečné hodiny na štítovej stene. Pri zatepľovaní je dôležitá aj ochrana rôznych chránených živočíchov. Hniezda pre dažďovníkov a netopierov zabudované vo fasáde sú samozrejmou súčasťou nami zateplených fasád.

Vzájomnú komunikáciu považujeme za najdôležitejší predpoklad dobrých vzťahov a spokojnosti zákazníka. Konateľ našej firmy sa stará o transparentnosť cenovej ponuky a vzájomných dohôd, aby ste nekupovali “ mačku vo vreci” . Obchodný manažér vás v prípade vášho záujmu dôkladne poinformuje o všetkých detailoch. Od poradenstva ohľadom financovania stavby, cez informácie o dodávateľoch zatepľovacích systémov a ponúkaných materiáloch, až po ukážky našich stavieb a detailov priamo v “teréne”. Všetky vaše špeciálne požiadavky, ako napr. demontáž a montáž antén, parabol, klimatizačných jednotiek, vetrákov, sietí proti hmyzu, mreží, vešiakov, kvetináčov a pod. sú v kompetencii zodpovedného stavbyvedúceho, ktorý je vám v priebehu stavby každý deň k dispozícii. 

Vzhľadom na rozsiahlosť informácií, ktoré sú potrebné k správnym rozhodnutiam je takmer nemožné vám ich všetky popísať na tomto priestore. Málokto si napr. uvedomuje, že pri zatepľovaní panelových budov sa jedná najmä o ochranu ich konštrukcie. Skutočnosť, že pritom šetríme energiami je len príjemným bonusom, vďaka ktorému získame rýchlejšiu návratnosť vložených investícií. Izolácia strechy je ďalšou samostatnou kapitolou pri obnove domov, ktorá je nemenej dôležitá. Preto by sme vám radi doporučili kontaktovať sa s našim pracovníkom, ktorý vám bezplatne poskytne naše skúsenosti z obnovy domov a ukáže všetky dôležité detaily. Kontaktné údaje aj bližšie informácie o našej firme nájdete na našej webstránke: www.vyskovyservis.sk .

Veľa zdaru a správne rozhodnutia Vám praje,

kolektív  BRATISLAVSKÉHO VÝŠKOVÉHO SERVISU, s. r. o.