Ako zatepľovať bytové domy - 1. diel: Projektová dokumentácia

Kvalitná projektová dokumentácia

Bratislava 24. apríl 2014 - Keď sa pozriete na slovenské sídliská, uvidíte, že počet zrekonštruovaných bytových domov neustále narastá. Diskusia na tému či zatepľovať alebo nie, nie je nevyhnutná, teda pokiaľ je práca odvedená pri obnove kvalitne a zodpovedne. Obnovou bytového domu sa vlastníkom bytov a nebytových priestorov predovšetkým predĺži životnosť budovy a samozrejme sa zníži aj energetická náročnosť. Obnoví sa statická a požiarna bezpečnosť, ako aj tepelná a akustická ochrana. Zároveň sa zvyšuje atraktivita a hodnota bytov. Je nereálne si myslieť, že vlastníci bytov a nebytových priestorov sa jednomyseľne dohodnú na zatepľovaní bytového domu. Predchádza tomu niekoľko hlasovaní či už na chodbe alebo v kočikárni. V prípade zlého technického stavu však skôr či neskôr väčšina vlastníkov pristúpi k obnove a tí prehovoria aj ostatných vlastníkov. V tomto bode je veľmi dôležitá postupnosť krokov a výber partnerov.

Napriek tomu, že sa o obnove bytových domov hovorí už dlho, je stále ťažké zabezpečiť bezchybnú rekonštrukciu. Pred samotnou revitalizáciou bytového domu by mal byť pre vlastníkov bytov najpodstatnejší výber skúseného projektanta. Odporúčame, aby sa nespoliehali na známych, ktorí im odporučia realizačnú firmu bez dôkladne pripravenej projektovej dokumentácie nezávislým projektantom.

Komplexnosť obnovy

Čo všetko bude zahŕňať obnova bytového domu ? Majú o tom rozhodovať vlastníci bytov a nebytových priestorov, správca, projektant či realizačná firma ?

Jednoznačne skúsený a autorizovaný projektant ušetrí vlastníkom nemalé finančné prostriedky. Pomôcť vlastníkom s jeho výberom  môže príslušný stavebný úrad, správca alebo môžu osloviť projektantov na základe referencií od vlastníkov iných bytových domov. Pri výbere projektanta by rozhodne nemal chýbať zoznam vypracovaných referenčných projektov. V cenových ponukách by mala byť uvedená cena, rozsah dokumentácie, autorského dozoru, ako i lehota vypracovania dokumentácie. Spravidla trvá vypracovanie kvalitnej dokumentácie a vybavenie potrebných potvrdení tri mesiace.

Čo má obsahovať projektová dokumentácia?

• Súhrnnú technickú správu,
• Projekt požiarnej ochrany,
• Tepelno-technické posúdenie budovy,
• Stavebno-technický prieskum a statické posúdenie v prípade odstraňovania systémových porúch bytového domu,
• Architektonicko-stavebnú časť (Výkresovú dokumentáciu, ktorá obsahuje výkresy súčasného a navrhovaného stavu: situácia, pôdorysy, rezy, pohľady, konštrukčné detaily stavby, rozhodujúce detaily zatepľovacieho systému, statický posudok zateplenia),
• Plán organizácie výstavby,
• Výkaz výmer stavebných prác a materiálov,
• Návrh farebného riešenia fasády.

Ak vlastníci budú žiadať o úver Štátny fond rozvoja bývania, správca bytového domu doplní projektovú dokumentáciu o tabuľku - špecifikáciu bytov v bytovom dome (podlažie, číslo bytu, výmera podlahovej plochy bytu).

Vďaka detailne spracovanému projektu na obnovu domu vedia vlastníci zadať konkrétne podmienky na výber zhotoviteľa, bez rizika rôznych nedorozumení, či už neúmyselných alebo úmyselných. Oba prípady sú totiž nepríjemné a ich náprava sa málokedy zaobíde bez navyšovania rozpočtu. Najhorším prípadom je, ak sa na nedostatky v projekte príde až v priebehu prác, keď už sú finančné prostriedky obmedzené a problémy je potrebné vyriešiť. Vtedy môže situáciu zachrániť iba dobrá zmluva o dielo a pevné nervy. Je potrebné si uvedomiť, že kvalitná a dôsledná projektová dokumentácia chráni záujmy vlastníkov bytov a nebytových priestorov vo vzťahu k realizačnej firme. Ak realizačná firma nepostupuje podľa projektovej dokumentácie, vlastníci majú v rukách tromf a majú možnosť sa brániť.

Získanie potrebných povolení